Esperti del nuovo piano casa

lunedì, settembre 26th, 2011

La legge regionale del Piano Casa consentirà il recupero ed il riuso del patrimonio edilizio esistente, soprattutto di quello dismesso o non utilizzato, consentendo il riuso economico dei fabbricati e in aggiunta l'offerta di nuovi alloggi di edilizia sociale a canone calmierato per categorie disagiate”. Viene incentivata inoltre la sostituzione edilizia, ma il Piano Casa non deroga ai vincoli paesaggistici naturalistici ed architettonico-monumentali operanti sul territorio, con particolare attenzione alla tutela delle coste.

Contenuto del Piano Casa.

Principi Generali del Piano Casa.

Il Piano Casa approvato è valido per tutti gli edifici realizzati con titolo edilizio legittimo, per quelli dotati di concessione edilizia in sanatoria anche con il meccanismo del silenzio assenso. Sono da considerarsi anche i fabbricati non ultimati ma che abbiano ricevuto il titolo abilitativo edilizio. La normativa, si applica anche nelle zone agricole e nelle zone più urbanizzate delle aree naturali protette. Sono esclusi gli insediamenti urbani storici, come individuati dal Piano territoriale paesistico regionale, le aree di rischio idrogeologico molto elevato, i casali e i complessi rurali realizzati in epoca anteriore al 1930, gli edifici costruiti nelle aree del demanio marittimo. Per gli ampliamenti di edifici esistenti è prevista la possibilità di 'monetizzare' il mancato rispetto degli standard urbanistici nel caso sia impossibile realizzare le opere di urbanizzazione secondaria necessarie. Tale possibilità viene invece esclusa per i cambi di destinazione d'uso.

Principi definiti nel Piano Casa per ampliamenti.

Sono esclusi gli interventi di sopraelevazione. Sono consentiti solo ampliamenti in aderenza o adiacenza rispetto al fabbricato esistente.

L'uso di rinnovabili (minimo 1 kW) permette un aumento di cubatura fino al 30%.

In caso di adeguamento alla normativa antisismica il Piano Casa prevede percentuali di ampliamento fino al 35%.

a) Fabbricati residenziali. Vi è la possibilità di ampliare l'edificio per abitazioni di dimensione superiore ai mille metri cubi. L'incremento massimo è del 20%, per un massimo di 70 mq di Superficie utile lorda. Non ci sono più le limitazioni previste della legge precedente sulle aree agricole.

b) Fabbricati non residenziali. Lo stesso limite del 20% è previsto per gli edifici non residenziali, per un massimo di 200 mq per ogni edificio. Nel caso di edifici con destinazione ad attività produttive e artigianali il limite è del 25%, per un massimo di 500 mq. Chi usufruisce dell'ampliamento dovrà mantenere la destinazione d'uso per almeno 10 anni.

Demolire e ricostruire con il Piano Casa.

In alcuni casi il Piano Casa ammette interventi di demolizione e ricostruzione che deroghino alle previsioni degli strumenti:

a) edifici a destinazione residenziale per almeno il 50%, è ammesso l'ampliamento di superficie fino al 35%;

b) per edifici a destinazione prevalentemente non residenziale, ampliamento fino al 35%, comunque non superiore a 350 mq, a condizione che nella ricostruzione si rispettino le destinazioni d'uso previste negli strumenti urbanistici;

c) per edifici plurifamiliari a destinazione residenziale superiori a 500 mq in condizioni di degrado, ampliamento fino al 60%, a condizione che venga mantenuto almeno il numero precedente di unità immobiliari in capo ai proprietari.

d) per gli edifici in zona agricola tale ampliamento non può superare il 20% della cubatura esistente.

Il Piano Casa e il cambio di destinazione d'uso.

E' permesso dal Piano Casa il cambio di destinazione d'uso, con intervento di ristrutturazione, sostituzione, demolizione e ricostruzione, completamento, per gli edifici non residenziali dismessi.

È permesso, inoltre, un ampliamento. Esso non deve superare il 30% della superficie utile.

Attraverso questi interventi, che non si potranno realizzare nelle zone omogenee D (industriali) con superficie superiori a dieci ettari e nelle zone omogenee E (zone destinate all'agricoltura), si potrà le trasformare la destinazione d'uso in residenziale, fino a un massimo di 15 mila mq. Di tale superficie, una quota fra il 30 e il 35% (a seconda della superficie realizzata) dovrà essere destinata alla locazione a canone concordato (housing sociale).

Sono ammessi interventi anche in aree edificabili libere destinate ad uso non residenziale. Potranno essere realizzate abitazioni fino a una superficie massima di 10.000 mq (30% dovrà essere destinato all'housing sociale).

Gli interventi di recupero nel Piano Casa

In deroga agli strumenti urbanistici, sono consentiti interventi di recupero a fini residenziali dei volumi accessori, pertinenziali (come ad esempio garage, locali di servizio) con tetti di volume differenti a seconda della destinazione d'uso degli edifici e della loro localizzazione. Tali interventi sono cumulabili, a differenza degli altri, con gli ampliamenti, nel caso in cui riguardino tipologie residenziali unifamiliari e plurifamiliari a schiera.

Programmi di riqualificazione urbana del Piano Casa

Al fine di riqualificare porzioni di territorio caratterizzate da tessuti edilizi degradati, edifici isolati, ma anche territori di interesse naturalistico, ambientale e culturale, il Piano Casa prevede che i Comuni adottino programmi integrati che possono prevedere demolizioni e ricostruzioni con spostamento delle cubature in zone differenti. In questo caso è previsto un premio pari a un massimo del 75% in più delle volumetrie demolite.

Nel caso la delocalizzazione interessi zone costiere il Piano Casa prevede che possa essere previsto un premio di cubatura fino al 150%.

Mutuo sociale e edilizia residenziale pubblica nel Piano Casa

La principale novità del Piano Casa è costituita dal cosiddetto “mutuo sociale”, ideato per consentire l'acquisto di case, in particolare degli alloggi Ater o degli alloggi di edilizia sovvenzionata costruiti appositamente.

Tali mutui possiederanno, tra le altre, le seguenti caratteristiche:
copriranno l'intero prezzo dell'immobile

Il Piano Casa prevede, inoltre, una serie di misure per permettere la costruzione di nuove case popolari individuando aree senza costi aggiuntivi (densificazioni dei piani di zona, cambi di destinazione d'uso di terreni di proprietà delle Ater).

Altre misure del Piano Casa

Sono previste dal Piano Casa deroghe agli strumenti urbanistici per quanto riguarda la realizzazione di impianti sciistici e attività estrattive.

Per seguire in maniera puntuale e professionale le vostre pratiche di Piano Casa Regione Lazio non esitate a contattarci.

ing. Luca Lezzerini 

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